공공임대주택 종류 9가지 총정리 (2026년 기준)

공공임대주택은 크게 9가지입니다. 그리고 이 9가지의 자격은 사실상 하나의 숫자에서 갈라져 나옵니다. 바로 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이에요. 어떤 제도는 그 숫자의 50%, 어떤 제도는 70%, 어떤 제도는 100%를 상한으로 씁니다. 이 구조만 이해하면 아홉 개를 따로 외울 필요가 없습니다.

공공임대주택을 알아보다 보면 영구임대, 국민임대, 행복주택, 통합공공임대, 매입임대, 전세임대… 이름은 비슷한데 조건은 다 달라서 헷갈리실 겁니다. 저도 처음엔 그랬어요.

이 글에서는 9가지 제도를 한 표로 비교하고, 모든 기준의 출발점이 되는 소득 기준표를 정리한 다음, 유형별로 하나씩 짚어보겠습니다. 마지막에는 내 상황에서 어디를 노려야 하는지 고르는 순서도 넣었습니다.

유형	소득 상한	공급 주체	임대 형태	주요 대상
영구임대	70% 이하	LH, SH 등	월세	기초생활수급자, 국가유공자 등
재개발임대	1순위 50% / 2순위 70%	SH 등 지자체	월세	저소득 무주택 서울 거주자
국민임대	70% 이하	LH, 지방공사	월세	무주택 저소득층
매입임대	유형별 상이 (70~100%)	LH, SH	월세	청년, 신혼부부, 고령자 등
전세임대	유형별 상이 (70~100%)	LH, SH	전세 (지원)	청년, 신혼부부 등
통합공공임대	100% 이하 (우선 60% 이하)	LH, 지방공사	월세	무주택 서민 전반
행복주택	100% 이하 (맞벌이 120%)	LH, SH 등	월세	청년, 신혼부부, 대학생, 고령자
청년안심주택	유형별 상이	서울시	월세	만 19~39세 무주택 청년
HUG 든든전세	공고문에 기준 없음	HUG	전세	무주택세대구성원

여기서 두 가지가 눈에 띄실 거예요.

첫째, 소득 상한 폭이 굉장히 넓습니다. 재개발임대 1순위는 50%, 행복주택 맞벌이는 120%. 3인 가구로 환산하면 약 408만원과 980만원의 차이입니다. 같은 “공공임대”라는 이름을 쓰지만 대상이 전혀 달라요.

둘째, HUG 든든전세주택은 예외입니다. 2026년 7월 24일자 수시공고 기준으로 입주자격이 “무주택세대구성원” 하나뿐이고, 소득·자산 기준이 공고문에 명시돼 있지 않습니다. 소득 때문에 다른 제도에서 막히셨다면 여기를 눈여겨보실 만합니다.

앞서 말씀드린 것처럼, 공공임대주택의 소득 기준은 전부 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득이라는 하나의 통계에서 나옵니다. 통계청 가계동향조사 기준이고, 매년 3월경 갱신됩니다.

100% 기준표

가구원수	월평균소득 100%
1인	3,813,363원
2인	5,866,270원
3인	8,168,429원
4인	8,802,202원
5인	9,326,985원
6인	9,906,263원

7인 이상 가구는 6인 가구 금액에 1인당 579,278원을 더합니다.

위 금액은 2026년 7월 발표된 LH 행복주택 공고문과 SH 재개발임대주택 공고문에 기재된 수치에서 역산한 값입니다. 두 공고문의 숫자가 서로 일치하는 것을 확인했습니다.

비율별 환산표

이 100%에 비율을 곱하면 각 제도의 상한이 나옵니다.

가구원수	50%	70%	100%	120%
1인	1,906,682원	2,669,354원	3,813,363원	4,576,036원
2인	2,933,135원	4,106,389원	5,866,270원	7,039,524원
3인	4,084,215원	5,717,900원	8,168,429원	9,802,115원
4인	4,401,101원	6,161,541원	8,802,202원	10,562,642원
5인	4,663,493원	6,528,890원	9,326,985원	11,192,382원
6인	4,953,132원	6,934,384원	9,906,263원	11,887,516원

월평균소득은 세전 금액입니다. 실수령액이 아니라 세금 떼기 전 금액으로 계산하셔야 해요. 이걸 헷갈려서 “나는 안 되겠지” 하고 포기하시는 분들이 있는데, 반대로 “될 줄 알았는데 안 되는” 경우도 생깁니다.

1인·2인 가구는 기준이 올라갑니다

거의 모든 제도에서 소규모 가구에 가산을 줍니다. 1인 가구가 100% 기준을 그대로 적용받으면 사실상 신청이 불가능하기 때문이에요.

1인 가구: +20%p
2인 가구: +10%p

예를 들어 국민임대는 70% 기준인데, 1인 가구는 90%, 2인 가구는 80%가 적용됩니다.

자녀가 있으면 기준이 더 올라갑니다

2023년 3월 28일 이후 출생한 자녀(태아 포함)가 있으면 소득과 자산 기준이 함께 완화됩니다.

해당 자녀 수	가산
1명	+10%p
2명 이상	+20%p
1명 + 그 이전 출생 자녀 있음	+20%p

세 번째 줄이 놓치기 쉬운 부분입니다. 2023년 3월 28일 이후 태어난 아이가 한 명뿐이어도, 그 위에 형이나 누나가 있으면 20%p 가산을 받습니다.

영구임대주택

가장 소득 기준이 엄격하고, 그만큼 임대료가 가장 저렴합니다.

소득: 월평균소득 70% 이하 (1인 90%, 2인 80%)
대상: 기초생활수급자, 국가유공자, 위안부 피해자, 북한이탈주민, 장애인 등
특징: 시세의 30% 수준 임대료. 거주 기간 제한이 사실상 없어 안정적입니다
단점: 물량이 적고 대기가 매우 깁니다. 신규 공급이 거의 없어요

국민임대주택

가장 물량이 많고 보편적인 유형입니다.

소득: 월평균소득 70% 이하 (1인 90%, 2인 80%)
임대료: 시세의 60~80%
거주 기간: 2년 단위 갱신, 최장 30년
청약통장: 전용 50㎡ 이상은 필요

행복주택

청년과 신혼부부에게 가장 익숙한 유형이죠.

소득: 월평균소득 100% 이하 (맞벌이 신혼부부 120%)
2인 가구: 110%, 맞벌이 2인 가구 130%
임대료: 시세의 60~80%
거주 기간: 대상별로 다릅니다. 신혼부부·한부모가족은 무자녀 10년, 미성년 자녀 1명 이상이면 14년
청약통장: 필요 (본인 또는 배우자 중 1인, 입주 전까지 증명)
순위: 해당 주택건설지역 또는 연접지역 거주자·소득근거지가 1순위

행복주택에서 놓치기 쉬운 게 순위 조건입니다. 예를 들어 2026년 7월 서울공릉 신혼희망타운 공고의 경우, 서울뿐 아니라 의정부·남양주·구리·하남·성남·과천·안양·광명·부천·인천·김포·고양·양주 거주자도 1순위였습니다. 게다가 사는 곳이 아니라 직장이 있는 곳(소득 근거지)으로도 인정됩니다.

부부 중 한 명만 해당해도 되므로, “서울 안 살아서 안 되겠지” 하고 미리 포기하지 마세요.

통합공공임대주택

영구임대, 국민임대, 행복주택을 하나로 합친 새 유형입니다. 신규 공급은 점차 이쪽으로 넘어가고 있어요.

소득: 월평균소득 100% 이하 (우선공급은 60% 이하)
1인 가구: 20%p 가산
특징: 하나의 단지에 다양한 소득 계층이 섞여 삽니다
거주 기간: 최장 30년

매입임대주택

LH나 SH가 기존 주택(다세대, 연립, 오피스텔 등)을 사들여 임대하는 방식입니다.

대상: 청년, 신혼부부, 고령자, 다자녀 가구 등으로 세분화
소득: 유형과 순위에 따라 다릅니다. 청년 매입임대는 순위별로 나뉘고, 신혼부부 매입임대는 I형과 II형의 기준이 달라요
특징: 아파트가 아니라 빌라·오피스텔이 많습니다. 대신 입지가 좋은 경우가 많고 물량 회전이 빠릅니다

매입임대는 회차마다 조건이 크게 달라지므로 반드시 해당 공고문을 확인하셔야 합니다. 이 글의 표를 그대로 믿고 신청하지 마세요.

전세임대주택

공사가 전세 계약을 대신 맺어주고, 입주자는 낮은 이자만 부담하는 방식입니다.

특징: 내가 살고 싶은 집을 직접 찾아서 신청합니다. 이게 다른 유형과 가장 큰 차이예요
대상: 청년, 신혼부부, 저소득 가구
주의: 지원 한도가 있고, 집주인이 전세임대를 거절하는 경우가 있습니다

재개발임대주택

재개발 철거세입자에게 우선 공급하고, 남은 공가를 저소득층에게 공급합니다.

소득: 1순위 50% 이하 (1인 70%, 2인 60%) / 2순위 70% 이하 (1인 90%, 2인 80%)
거주 요건: 공고일 현재 해당 시·도 거주
특징: 보증금이 압도적으로 저렴합니다. 2026년 SH 공고 기준으로 보증금 562만원에 월 6만 6천원짜리 물건도 있었습니다
배점: 서울 연속거주기간(최대 3점) + 청약통장 납입회차(최대 3점), 동점이면 전산추첨

배점이 6점 만점이라 만점자가 많이 나옵니다. 사실상 추첨에 가깝다고 보시는 게 맞고, 그래서 모집세대가 많은 단지를 고르는 쪽이 확률상 유리합니다.

청년안심주택

서울시가 공급하는 청년 특화 유형입니다.

나이: 만 19세 ~ 39세
두 종류로 나뉩니다
- 공공임대형: 시세의 30~50%. 소득·자산 기준이 엄격
- 공공지원민간임대형: 시세의 70~85%. 기준이 상대적으로 완화
특징: 역세권 입지가 많습니다. 공공임대형은 분기별 정기모집, 민간임대 잔여세대는 수시 선착순

소득 기준을 못 맞추면 공공지원민간임대 ‘일반공급’으로만 신청할 수 있습니다. 완전히 포기할 필요는 없다는 뜻이에요.

HUG 든든전세주택

주택도시보증공사가 경매나 협의를 통해 매입한 주택을 전세로 공급합니다.

소득·자산: 공고문에 기준이 명시돼 있지 않습니다. 입주자격은 무주택세대구성원 하나
임대조건: 시중 전세시세의 90% 이하 전세보증금
선정: 무작위 추첨. 청약통장도 필요 없습니다
거주 기간: 2년, 재계약 3회까지 최장 8년

소득 때문에 다른 제도에서 계속 막히셨던 분들에게 가장 현실적인 선택지입니다. 다만 추첨이라 운의 영역이고, 무주택 판정 기준은 오히려 까다로운 편이에요.

소득만 보는 게 아닙니다. 자산과 자동차도 함께 봅니다.

기본 기준

구분	기준
총자산	3억 4,500만원 이하
자동차	4,542만원 이하

자녀 가산은 소득과 동일하게 적용됩니다.

해당 자녀 수	총자산	자동차
없음	3억 4,500만원	4,542만원
1명	3억 7,900만원	4,996만원
2명 이상	4억 1,300만원	5,451만원

유형과 회차에 따라 기준이 다를 수 있으니 반드시 해당 공고문을 확인하세요. 특히 통합공공임대는 자동차 기준을 별도로 두는 경우가 있습니다.

총자산에 들어가는 것

생각보다 범위가 넓습니다.

부동산 (건물, 토지)
금융자산 (예금, 적금, 주식, 보험 해약환급금 등)
자동차, 선박, 항공기
회원권 (골프, 콘도, 승마, 요트 등)
조합원입주권, 분양권, 어업권, 입목재산
임대보증금

부채는 총자산에서 차감됩니다. 전세보증금 대출이 있으시다면 그만큼 빠집니다.

조회 시점이 공고일이 아닐 수 있습니다

이건 꼭 알아두셔야 합니다. 공고일이 7월이어도, 사회보장정보시스템에서 8월 소득이 조회되면 8월 소득으로 판단합니다. 자산도 마찬가지로 조회된 시점 기준이에요.

공고일 금액으로 되돌려주지 않으니, 기준선에 걸릴 듯 말 듯 하시다면 이 부분을 감안하셔야 합니다.

모든 공공임대의 대전제입니다. 나 혼자 집이 없는 게 아니라, 세대구성원 전원이 집이 없어야 합니다.

세대구성원 범위

신청자 본인
신청자의 배우자 (주민등록이 분리된 배우자도 포함)
신청자 및 배우자의 직계존속 (같은 등본에 등재된 사람)
신청자의 직계비속과 그 배우자
배우자의 직계비속

반대로 신청자와 배우자의 직계혈족이 아닌 세대원은 검증 대상에서 빠집니다. 형제자매나 친구와 같이 살고 계셔도 그분 명의 주택은 영향을 주지 않아요.

자주 걸리는 세 가지

1. 60세 이상 부모님이 집을 갖고 계신 경우

일반 청약에서는 만 60세 이상 직계존속이 주택을 소유해도 무주택으로 봐줍니다. 그런데 공공임대주택은 이 예외가 적용되지 않습니다. 등본에 같이 올라 계시면 신청이 어려워요. 일반 청약과 반대라서 모르는 분이 정말 많습니다.

2. 따로 사는 배우자

주민등록이 분리돼 있어도 배우자는 세대구성원입니다. 배우자 명의 주택이 있으면 탈락이에요.

3. 분양권과 입주권

주택으로 간주됩니다. 매매로 취득한 경우도 포함이고요. 다만 상속이나 증여로 받은 분양권은 제외됩니다.

반대로 무주택으로 인정되는 경우

전용 20㎡ 이하 주택 1호 또는 1세대만 소유한 경우
상속으로 공유지분을 취득했는데 부적격 통보일부터 3개월 이내에 처분한 경우
공부상 주택이지만 폐가이거나 멸실된 경우로서 3개월 이내에 정리한 경우

아홉 개를 다 신청할 수는 없으니, 순서를 잡아보겠습니다.

1단계 — 내 소득이 몇 %인지 계산합니다

세전 월평균소득을 가구원수별 100% 기준으로 나눕니다. 3인 가구에 세전 월 500만원이면 500 ÷ 816.8 = 약 61%입니다.

2단계 — 소득 구간별로 후보를 좁힙니다

내 소득	노려볼 제도
50% 이하	재개발임대 1순위, 영구임대, 국민임대, 통합공공임대 우선공급 — 선택지가 가장 넓습니다
50~70%	국민임대, 재개발임대 2순위, 통합공공임대, 행복주택, 매입임대
70~100%	행복주택, 통합공공임대, 청년안심주택
100~120%	행복주택 (맞벌이 신혼부부), 청년안심주택 민간임대형
120% 초과	HUG 든든전세주택, 청년안심주택 공공지원민간임대 일반공급

3단계 — 자격 조건을 겹쳐봅니다

만 19~39세인가 → 청년안심주택, 청년 매입임대·전세임대
혼인 7년 이내이거나 6세 이하 자녀가 있는가 → 행복주택 신혼부부, 신혼희망타운, 신혼부부 매입임대
서울 거주자인가 → 재개발임대, 청년안심주택
청약통장이 있는가 → 행복주택, 국민임대 (없으면 든든전세, 매입임대 쪽)

4단계 — 여러 곳에 넣되 중복 규칙을 확인합니다

대부분의 제도가 1세대 1주택 신청 원칙입니다. 같은 공고 안에서 중복 신청하면 전부 무효예요. 특히 부부가 각각 신청하면 둘 다 무효 처리되는 경우가 많으니 주의하세요.

다른 공고끼리는 대체로 병행 신청이 가능하지만, 같은 공급유형 안에서 예비입주자로 선정되면 이전 예비 지위가 자동으로 사라지는 규정이 있습니다.

기관	사이트	담당 유형
LH	apply.lh.or.kr (LH청약플러스)	행복주택, 국민임대, 매입임대, 전세임대, 신혼희망타운
SH	i-sh.co.kr	재개발임대, 장기전세, 서울 소재 공공임대
서울시	soco.seoul.go.kr	청년안심주택
HUG	khug.or.kr (안심전세포털)	든든전세주택
마이홈	myhome.go.kr	전 유형 통합 조회, 자가진단

처음이시라면 마이홈포털의 자가진단부터 해보시는 걸 권합니다. 소득과 가구원수를 넣으면 신청 가능한 유형을 걸러줍니다.

월평균소득은 실수령액인가요, 세전 금액인가요?

세전 금액입니다. 건강보험료와 세금을 떼기 전 금액으로 계산합니다. 상여금과 각종 수당도 포함되며, 보통 건강보험 보수월액이나 국민연금 기준소득월액으로 확인합니다.

청약통장이 꼭 있어야 하나요?

제도마다 다릅니다. 행복주택과 국민임대(전용 50㎡ 이상)는 필요하고, 재개발임대는 통장이 배점 항목으로 들어갑니다. 반면 HUG 든든전세주택과 대부분의 매입임대는 청약통장이 필요 없습니다.

행복주택의 경우 공고일 현재 없어도 신청은 되고, 입주 전까지 가입 사실을 증명하면 됩니다.

소득이 기준을 넘으면 바로 나가야 하나요?

아닙니다. 거주 중에 소득 기준을 초과해도 즉시 퇴거하지는 않습니다. 다만 갱신계약을 할 수 없거나, 할증된 임대료가 적용됩니다. 제도별로 처리 방식이 다르니 계약서와 공고문을 확인하세요.

여러 공공임대에 동시에 신청해도 되나요?

다른 공고끼리는 대체로 가능합니다. 다만 같은 공고 안에서의 중복 신청은 전부 무효이고, 부부가 각각 신청하는 것도 중복으로 봅니다. 또 같은 공급유형(통합·국민·영구·행복) 안에서 예비입주자로 새로 선정되면 종전 예비 지위가 자동 상실됩니다.

부모님이 집이 있는데 저는 따로 살아요. 신청되나요?

등본이 분리돼 있고 부모님이 신청자의 등본에 등재돼 있지 않다면 세대구성원에서 빠지므로 신청 가능합니다. 다만 여기서 두 가지를 조심하셔야 해요. 첫째, 배우자는 등본이 분리돼도 무조건 포함됩니다. 둘째, 세대분리는 형식이 아니라 실질로 판단될 수 있습니다.

소득 기준은 언제 바뀌나요?

전년도 도시근로자 가구당 월평균소득이 기준이고, 통계청 발표에 따라 매년 3월경 갱신됩니다. 행복주택의 임대조건은 별도로 매년 4월 1일 기준으로 갱신됩니다.

마무리

정리하면 공공임대주택은 아홉 가지지만, 자격은 도시근로자 월평균소득이라는 하나의 숫자에 몇 %를 곱하느냐로 갈립니다. 이 구조만 잡아두시면 새로운 공고가 나와도 금방 판단하실 수 있어요.

가장 먼저 하실 일은 본인의 세전 월평균소득이 몇 %인지 계산하는 것입니다. 그 숫자가 나오면 위 3단계 표에서 후보가 자동으로 좁혀집니다.

그리고 소득 때문에 계속 막히셨던 분이라면 HUG 든든전세주택을 꼭 확인해보세요. 2026년 7월 수시공고 기준으로 소득·자산 기준이 공고문에 없고, 무주택이기만 하면 추첨으로 뽑습니다.

각 제도별 상세 내용은 앞으로 하나씩 정리해서 올리겠습니다. 궁금한 점은 댓글로 남겨주세요.

본 글은 2026년 8월 기준으로 작성했으며, 소득·자산 기준은 2026년 7월 발표된 LH 행복주택 및 SH 재개발임대주택 입주자 모집공고문을 근거로 했습니다. 제도와 기준은 수시로 변경되므로, 실제 신청 전에는 반드시 해당 공고문 원문을 확인하시기 바랍니다.

최종 수정일: 2026년 8월 4일

공공임대주택 종류 9가지 총정리 | 소득기준 자격조건 비교 (2026년)